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La Dirección General de los Registros y del Notariado protege al deudor hipotecario

by DA

Recientemente la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante la DGRN) ha dictado dos Resoluciones, una de 12 de mayo y otra de 21 de septiembre, ambas de 2016, en las que se posiciona a favor del deudor hipotecario, llegando incluso a amparar, en determinados supuestos, la dación en pago.

 

Ambas Resoluciones parten de hechos similares en los que en el oportuno procedimiento de ejecución hipotecaria, se adjudicó el inmueble hipotecado (vivienda habitual del deudor) al acreedor hipotecario por el 60% del valor de tasación de la finca, tras haber quedado desierta la subasta.

 

En ambos casos, la cuantía adeudada por el deudor hipotecario era superior al 60% del valor de tasación del inmueble, por lo que, después de las oportunas adjudicaciones los deudores todavía seguirían debiendo una parte de la deuda al acreedor hipotecario.

Con base en estos hechos, los respectivos Registradores suspendieron la inscripción con fundamento en una protectora interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: si la deuda es superior al 60% del valor de tasación del inmueble e inferior al 70%, el acreedor ha de adjudicarse la vivienda por un importe igual a lo adeudado por todos los conceptos.

Evidentemente, estas calificaciones de los Registradores de la Propiedad fueron recurridas por los acreedores hipotecarios ante la DGRN, con base en la dicción literal del artículo 671 LEC, según la cual, cuando la cantidad adeudada sea inferior al 70% del valor de tasación, el acreedor puede adjudicarse el inmueble por el 60% de su valor.

No obstante, y aquí se produce la trascendencia de las Resoluciones comentadas, la DGRN confirmó la calificación de los Registradores.

La interpretación que realiza el Centro Directivo se aparta de la literalidad del artículo 671 (es decir, que en caso de subasta de desierta, el acreedor podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si no es vivienda habitual, y en caso de tratarse de vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por el 70% del valor de tasación, o si la cantidad debida es inferior a ese porcentaje, por el 60%).

En opinión del Centro Directivo, la dicción literal del artículo podría producir un resultado distorsionado cuando siendo la deuda ligeramente inferior al 70% del valor de subasta se permite al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor y por contra, una deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual. De modo que si la deuda fuera del 70%, la adjudicación se realizaría por dicho importe quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor de subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, la DGRN considera que ha de atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, cuyo propósito fue aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual y concluye que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el sentido de que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la total cantidad debida es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al 60 % del valor de  subasta.

No obstante, la interpretación que la DGRN realiza del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de la finca, ya que en ningún caso se trataría de un derecho del ejecutado a imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

En conclusión, de las Resoluciones expuestas se deduce que la DGRN protege al deudor hipotecario al no permitir (siempre y cuando tenga lugar el supuesto aquí presentado) que el acreedor hipotecario pueda exigir al deudor el pago del resto de la deuda pendiente después de la adjudicación de su vivienda habitual.

Se pueden consultar las Resoluciones comentadas en los siguientes enlaces:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-5511

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-9434

 

Elena García Sanjuán

elena.garciasanjuan@dutilhabogados.com

Abogado

Departamento Procesal